Principal generalLos costos de compra de un vistazo al comprar terrenos, casas y apartamentos

Los costos de compra de un vistazo al comprar terrenos, casas y apartamentos

contenido

  • estructura de costos
    • impuesto sobre transacciones inmobiliarias
      • las tasas de impuestos
    • costes de intermediación
    • Gastos de notario
    • Descripción legal
  • Costos adicionales de compra
    • los costos de modernización
    • los costes de desarrollo
    • Costos posteriores
  • Consejos para lectores rápidos

El sueño de ser propietario de una casa es un deseo que muchos alemanes tienen. En la mayoría de los casos, el financiamiento es el mayor obstáculo. Hay varias razones para esto. Por un lado, los bancos esperan que al menos el 20 por ciento del precio de los bienes raíces tenga que ser financiado con fondos propios. Por otro lado, los costos de compra son una suma alta, a menudo no calculada. Si desea tener a la vista todos los costos de la compra de una casa, un terreno o un departamento, aprenderá en esta publicación todo sobre los costos de compra.

estructura de costos

Cualquier costo adicional agregado al precio de compra de la propiedad se conoce como costos de compra incidentales. Estos incluyen los costos de corretaje, los honorarios notariales y judiciales, así como el impuesto de transferencia de bienes inmuebles . Los bancos no financian estos costos relacionados con la adquisición. Estos costos tienen que ser financiados de su propio bolsillo. Los costos de compra complementarios varían considerablemente de un estado federal a otro y, por lo tanto, pueden representar entre el 10 y el 15 por ciento del precio de compra de bienes inmuebles . En particular, el impuesto de transferencia de tierras y los costos de corretaje varían considerablemente de una región a otra.

Para mantener una visión general aproximada, hemos creado una tabla para usted en la que se enumeran los costos de compra de los estados federales individuales. Sin embargo, tenga en cuenta que esta tabla solo tiene la intención de darle una visión general. Por lo tanto, los precios no son fijos y están sujetos a las fluctuaciones normales del mercado. Para el resumen, se estimó el 1.5 por ciento de los costos notariales y la entrada del registro de la propiedad.

Tabla - Estructura de costos con tarifas de corretaje

estadoSuma de los costos de compra.
Baden-Wurttemberg10.07% - 11.26%
Baviera8.57% - 9.76%
Berlín13, 45% - 14, 64%
Brandenburgo15, 14%
Bremen10.07% - 12.45%
Hamburgo12.25%
Hesse11.07% - 13.45%
Mecklenburg-Vorpommern10, 69% - 13, 64%
Baja Sajonia10.07% - 12.45%
Renania del Norte-Westfalia11, 57%
Rheinland-Pfalz10, 07%
Sarre11, 57%
Sajonia8, 57% - 12, 14%
Sajonia-Anhalt10.07% - 13.64%
Schleswig-Holstein11, 57% - 15, 14%
Turingia11, 57% - 15, 14%


Tabla - Estructura de costos sin comisiones de corretaje

estadoSuma de los costos de compra.
Baden-Wurttemberg6.5%
Baviera5%
Berlín7.5%
Brandenburgo8%
Bremen6.5%
Hamburgo6%
Hesse7.5%
Mecklenburg-Vorpommern6.5%
Baja Sajonia6.5%
Renania del Norte-Westfalia8%
Rheinland-Pfalz6.5%
Sarre8%
Sajonia5%
Sajonia-Anhalt6.5%
Schleswig-Holstein8%
Turingia8%

impuesto sobre transacciones inmobiliarias

El impuesto de transferencia de bienes inmuebles se abona en cada compra de una propiedad desde 2500 euros y puede representar hasta el 50 por ciento de los costos de compra. Este es un impuesto único que exige la oficina de impuestos. No debe confundirse con el impuesto anual sobre la tierra sobre bienes inmuebles, que es exigido por las ciudades y municipios. La base de cálculo para el impuesto de transferencia de bienes inmuebles es el precio de venta de la propiedad.

Nota: El impuesto de transferencia de bienes inmuebles solo se limita al valor del terreno si el comprador comienza a construir la casa allí en una fecha posterior. Para este fin, la celebración de los contratos, pero temporalmente y en términos de contenido por separado. En este aspecto, no hay impuesto de transferencia de tierras para la construcción de viviendas.

Hay varias excepciones donde la oficina de impuestos no requiere un impuesto de transferencia de bienes inmuebles.

  • Desinversiones entre cónyuges y parejas registradas
  • Valor de la propiedad por debajo de 2500 €
  • Venta de bienes inmuebles entre personas directamente relacionadas: padre-hijo (también adoptado)
  • Donación de personas directamente relacionadas, así como cónyuges y compañeros de vida.
  • Co-herederos de Nachlassteilung

Según el § 13, párrafo 2 GrEStG, aunque los propietarios y compradores son considerados deudores fiscales, el contrato de compra define claramente quién paga el impuesto de transferencia de tierras y, en la mayoría de los casos, es el comprador. Por lo tanto, el impuesto de transferencia de bienes inmuebles difícilmente se puede evitar en los costos de compra.

las tasas de impuestos

Dependiendo del estado federal, el monto del impuesto de transferencia de bienes inmuebles es entre 3.5 y 6.5 por ciento del precio de compra de bienes inmuebles . Esto se aplica igualmente a la tierra, así como a apartamentos y casas por igual.

tipo de gravamenestados
3.5%Baviera, Sajonia
4.5%Hamburgo
5.0%Baden-Württemberg, Mecklemburgo-Pomerania Occidental, Baja Sajonia, Renania-Palatinado, Sajonia-Anhalt, Bremen
6.0%Berlin, Hesse
6.5%Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, Sarre, Schleswig-Holstein, Turingia

Las tasas impositivas son muy diferentes, porque hasta el 1 de septiembre de 2006, las tasas impositivas en todo el país de manera uniforme en 3.6 por ciento. Como a los estados federales se les permite establecer esta tasa de impuestos, esto ha aumentado dramáticamente. Solo en Baviera y Sajonia, el impuesto a la transferencia de tierras sigue siendo del 3, 5 por ciento. Estos aumentos son una buena fuente de ingresos para algunos estados, ya que más del 3.5 por ciento ya no es parte del sistema nacional de igualación financiera.

costes de intermediación

La comisión de corretaje también es difícil de evitar, ya que los corredores son a menudo la mejor y más fácil forma de adquirir un objeto, que se ajusta a sus propias expectativas. Al igual que con el impuesto a la transferencia de tierras, también hay corredores regionales en el corretaje.

comisión de agente de bienes raícesestados
3, 57%Renania del Norte-Westfalia, Renania-Palatinado, Sarre
3.57% a 4.76%Baden-Wurtemberg, Baviera
3.57% a 5.95%Bremen, Baja Sajonia, Hesse
3.57% a 7.14%Sajonia, Sajonia-Anhalt, Schleswig-Holstein, Turingia
4.19% a 7.14%Mecklenburg-Vorpommern
5.95% a 7.14%Berlín
6.25%Hamburgo
7, 14%Brandenburgo

Nota: en la mayoría de los estados federales, la comisión de corretaje se divide entre el comprador y el vendedor, pero el llamado "principio de pedido" no se aplica a las ventas de bienes raíces, sino solo al alquiler. Por lo tanto, debe esperar pagar la comisión de corretaje, incluso si el vendedor ha contratado al corredor.

Dado que los corredores a menudo cobran más del 3.5% más el impuesto a las ventas, primero debe estar completamente informado sobre la tarifa de corretaje y establecerlos contractualmente para que no se los exceda. Las tarifas de corretaje representan una parte no despreciable de los costos de compra. Por lo tanto, es importante encontrar el agente adecuado para sus necesidades. Si ha encontrado un corredor, infórmese sobre sus referencias e infórmese personalmente con los propietarios. Verifique las calificaciones del corredor y cuánto tiempo ha sido corredor de bienes raíces, especialmente en su región.

Preste atención a los siguientes puntos para la tarifa de corretaje

  • Las tarifas son deducibles de impuestos solo en casos excepcionales
  • la comisión debe pagarse en 3 semanas
  • Los honorarios de corretaje también se deben pagar cuando el contrato de venta se resuelve retrospectivamente
  • Si se han comisionado diferentes corredores, las tarifas pueden duplicarse
  • El precio de compra puede incluir tarifas de corretaje, por ejemplo, para nuevos proyectos de construcción.
  • Los corredores pueden cobrar tarifas más altas por propiedades de bajo valor

Gastos de notario

Para la compra de una propiedad siempre se requiere un notario, porque sin una notarización un contrato de compra no es efectivo. El costo para el notario es de aproximadamente el 1 por ciento del precio de compra. Entre las tareas del notario se incluyen la identificación de identidades y la preparación de contratos de compra. También inicia el registro del nuevo propietario en el registro de la propiedad y la cancelación del antiguo propietario en selbigem. Si toma otros servicios adicionales del notario para reclamar, entonces los honorarios del notario pueden aumentar.

Descripción legal

Después de que el notario ha iniciado la entrada del nuevo propietario en el registro de la propiedad, el registro de la propiedad toma el registro y el comprador se convierte en el nuevo propietario de la propiedad. Para el registro, se debe pagar una tarifa de aproximadamente 0.5 por ciento del precio de compra . Por lo tanto, la entrada del registro de la propiedad representa el elemento más pequeño de los costos de compra.

Nota: Si se financia, las instituciones de crédito requerirán la inscripción de una hipoteca en el registro de la propiedad como garantía.

Calcular costos de compra

Para mostrarle cuál es la estructura de costos de los costos de compra incidentales, hemos preparado un cálculo comparativo. Como objeto de referencia, hemos utilizado una vivienda unifamiliar, con 5 habitaciones y 100 metros cuadrados de espacio habitable, por 440, 000 euros para el cálculo. La propiedad se ubicará en Hesse y es una comisión de corretaje del 5, 95 por ciento de acuerdo. Los honorarios del notario y la entrada del registro de la propiedad se estiman en 1.5 por ciento.

Gastos de compracálculo
precio de compra440, 000 €
impuesto sobre transacciones inmobiliarias26.400 €
Comisión de corretaje (neto)26, 180 €
19% de impuesto sobre las ventas en la comisión de corretaje4.974 €
Tasas notariales y registro de tierras6.600 €
Total de los costos totales504, 154 €
Suma de los costos de compra.64.154 €

Los costos de compra son en nuestro ejemplo 64.154 euros. Esto es el 12.7 por ciento del precio de compra y estos no son cofinanciados por los bancos, por lo que el comprador debe financiar con sus propios fondos. Agregue a eso el 20 por ciento de capital además de lo que necesita para un préstamo bancario, luego agregue otros 88, 000 euros. Esto suma 152.154 euros que tendría que financiar usted mismo.

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Costos adicionales de compra

Además de los costos normales de compra, dependiendo de la condición de la propiedad, se pueden incurrir costos adicionales. Cualquier costo de compra incidental que pueda ocurrir debe tenerse en cuenta en su planificación financiera para que no sufra ningún desastre financiero y pueda necesitar una refinanciación costosa.

los costos de modernización

Cualquier persona que haya comprado una casa o apartamento puede necesitar planificar los costos de renovación y modernización. Especialmente con las propiedades más antiguas, puede ser necesario restaurar porque las ventanas, puertas y techos deben renovarse, ya que pueden no tener la eficiencia energética necesaria. Si, por ejemplo, es necesaria una renovación energética, debe considerar si el estado podría subsidiarlo.

los costes de desarrollo

Cualquiera que quiera comprar una parcela de tierra para construir su propia casa primero debe verificar hasta qué punto la tierra de construcción ya se ha desarrollado. Sería óptimo si el terreno de construcción está completamente desarrollado o los costos de desarrollo están incluidos en el precio de compra. La mayoría de los costos de desarrollo no se obtienen, porque solo para un terreno desarrollado se otorga un permiso de construcción.

Nota: Antes de comprar un terreno, pregunte a la autoridad responsable de la construcción qué tan altos pueden ser los costos de desarrollo.

Los elementos para el desarrollo incluyen:

  • actual
  • Gas (no absolutamente necesario)
  • agua
  • telecomunicaciones

Los costos no son fijos, ya que estos se basan en la distancia a la unión, pero puede estimar los artículos de electricidad, gas y agua cada unos 2000 euros. La conexión a la red de telecomunicaciones suele ser un poco más barata. Pero incluso cuando se compra una casa todavía se puede incurrir en costos de desarrollo. Por supuesto, cualquiera que compre una propiedad existente no espera incurrir en costos de desarrollo adicionales, ya que se distribuyen las tuberías de electricidad, gas y agua, pero se debe verificar si los costos de desarrollo ya se han facturado. Verifique con su corredor o comunidad si los costos de desarrollo ya están liquidados. Los costos de desarrollo son un gran problema y si necesita más información, puede encontrar todo lo que necesita saber en nuestra contribución de Talu " Costos de desarrollo de la propiedad - Costos por m² ".

Costos posteriores

Después de comprar una propiedad, se incurre en costos regulares, además del pago mensual de la hipoteca. Estos incluyen, por ejemplo, costos como el impuesto a la propiedad, el seguro de propietarios y el seguro de responsabilidad personal para los propietarios o el seguro de responsabilidad de propietarios. Por supuesto, los costos y tarifas de electricidad y calefacción para la eliminación de desechos y similares continúan disminuyendo, al igual que con todos los demás hogares.

Consejos para lectores rápidos

  • Los costos de compra son regionalmente muy diferentes.
  • los costos de compra pueden ascender a entre 10 y 15% del precio de compra
  • Los bancos no financian los costos de compra.
  • Calcular si se podrían incurrir costos adicionales
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